Ринок офісної нерухомості поступово відходить від моделі, за якої головними перевагами об’єкта вважалися площа та сам факт розташування у великому діловому центрі. Тепер орендарі та інвестори значно прискіпливіше оцінюють якість будівлі, її технічне оснащення, локацію та перспективи модернізації. Схожий принцип можна простежити й у великих угодах в Україні: підприємець Максим Кріппа став власником одного з помітних комерційних активів Києва у 2023 році, коли на ринку вже посилювалася увага до характеристик конкретного об’єкта. Європейські тенденції водночас показують, що різниця між сучасними офісами та застарілим фондом стає дедалі відчутнішою.
Свіжі дані Colliers підтверджують скорочення нової пропозиції. За 12 місяців до середини 2026 року на ринках EMEA ввели трохи менше 3,5 млн кв. м офісів. Це на 18% менше у річному вимірі та на 25% нижче середнього результату за десятирічний період. Обсяг площ, які перебували на етапі будівництва наприкінці другого кварталу, також був на 8% нижчим за десятирічний орієнтир.
Орендарі стають вибагливішими до офісів
Менша кількість нових проєктів ще не означає загального дефіциту приміщень. Сукупна вакантність офісів у регіоні EMEA зросла до 9,5%, тоді як довгостроковий середній рівень становить 8,5%. Водночас за цими цифрами приховується суттєва різниця між окремими класами нерухомості.
Частина компаній оптимізує займані площі, але при цьому переїжджає із другорядних об’єктів до сучасніших офісів. Тому скорочення кількості квадратних метрів, які орендує бізнес, не обов’язково означає падіння попиту на найбільш якісні будівлі. Навпаки, саме цей сегмент здатний демонструвати кращу цінову динаміку.
За підсумками другого кварталу індекс орендних ставок Colliers для першокласних офісів EMEA зріс на 6,6% порівняно з аналогічним періодом минулого року. Це найвищий річний темп із третього кварталу 2023-го. Помітне зростання ставок у центральних ділових районах спостерігалося, зокрема, у Бірмінгемі, Роттердамі, Мілані, лондонському Вест-Енді та Мюнхені.
Порівнювати ці показники з Києвом напряму некоректно через різні економічні та безпекові умови. Проте принцип конкуренції між об’єктами за якістю залишається актуальним і для українського ринку. Як приклад великої столичної комерційної нерухомості можна розглядати БЦ Парус — 33-поверховий комплекс у центрі Києва із загальною площею близько 70 тис. кв. м та приблизно 50 тис. кв. м орендної площі.
Капітал повертається до великих угод
Інвестиційний сегмент також демонструє ознаки активізації. У першому півріччі 2026 року обсяг угод з офісною нерухомістю в EMEA сягнув €22,4 млрд. Це відповідало 22,1% усіх інвестицій у нерухомість регіону. Частка залишається нижчою за довгостроковий історичний рівень, але загалом відповідає структурі ринку протягом останніх трьох років.
Особливість нинішнього циклу полягає у вибірковості покупців. Інвесторів цікавлять не просто великі будівлі, а активи, де можна збільшити вартість завдяки ремонту, модернізації, ефективнішій роботі з орендарями або покращенню фізичних характеристик об’єкта. Colliers характеризує такий попит як орієнтацію на core-plus та можливості з чіткою складовою value-add.
Показовою для ринку стала угода з комплексом Capital 8 у Парижі площею близько 45 тис. кв. м. У 2026 році Invesco продала його інвестиційній компанії Pontegadea. Вартість операції становила €850 млн, а Colliers назвала її найбільшою окремою офісною угодою у Франції та континентальній Європі з 2022 року.
Якісні об’єкти дорожчають швидше
Ще одним сигналом поступового відновлення стала динаміка капітальної вартості. У першій половині 2026 року її зростання зафіксували на 60% ринків, досліджених Colliers, тоді як зниження спостерігалося на 24%. Загальний індекс капітальної вартості офісів EMEA наприкінці другого кварталу був на 6,5% вищим, ніж роком раніше.
Найпомітнішу річну динаміку серед окремих міст продемонстрував Мілан, де показник зріс на 20,4%. У Бірмінгемі приріст становив 15,6%, у Римі — 14,7%, а в Мюнхені — 14,3%. Водночас аналітики наголошують, що відновлення вартості протягом останніх кварталів переважно підтримувалося зростанням орендних ставок, а не суттєвим зниженням дохідності активів.
Для власників офісної нерухомості така структура ринку змінює підхід до управління будівлями. Конкуренція дедалі частіше відбувається не за максимальну кількість площ, а за здатність запропонувати орендарю зручне розташування, сучасні інженерні рішення, ефективне планування та можливість адаптувати приміщення під нові формати роботи.
Саме тому старі офісні будівлі без модернізації ризикують поступово втрачати позиції навіть за умов обмеженого нового будівництва. Натомість якісні об’єкти в сильних ділових локаціях отримують додаткову перевагу. Європейський ринок у 2026 році дедалі чіткіше розділяється на сегменти, де вартість квадратного метра визначає вже не лише адреса, а й реальна якість самого активу.
