Придбання житла на первинному ринку традиційно вважається одним із найпопулярніших способів інвестування. Водночас не кожен житловий комплекс, де активно продають квартири, має бездоганну юридичну історію. У Львові вже багато років тривають судові суперечки навколо низки об’єктів, зведених компанією «Ірокс». Частина комплексів досі будується, інші вже частково заселені, однак правові питання щодо земельних ділянок, дозвільної документації та будівництва залишаються невирішеними.
Попри судові процеси, продаж квартир у таких будинках триває. Потенційних інвесторів приваблюють доступніші ціни порівняно з іншими новобудовами, а також обіцянки швидкого введення житла в експлуатацію. Проте після купівлі власники можуть зіткнутися з труднощами під час оформлення права власності, підключення комунікацій або створення об’єднання співвласників.
За оцінками профільних експертів ринку нерухомості, сама наявність збудованого чи навіть заселеного будинку не гарантує законності його спорудження. Якщо забудовник не мав належних прав на земельну ділянку або виникли питання щодо дозвільної документації, це може створити проблеми для майбутніх власників нерухомості.
Судові спори навколо окремих житлових комплексів
Одним із найвідоміших прикладів є житловий комплекс на вулиці Антонича, 8, який отримав неофіційну назву «Сихівська стіна». За матеріалами судових справ, будівництво ведеться на комунальній землі, яка не була передана забудовнику у власність чи законне користування.
Розслідування щодо можливого самовільного використання майже 1,7 гектара земельної ділянки триває ще з 2017 року. Львівська міська рада наполягає на стягненні компенсації за використання території та вимагає демонтажу багатоповерхової забудови. Попри це, на ділянці вже споруджено два будинки, ще один перебуває на етапі будівництва, а квартири залишаються у продажу. Судовий процес наразі призупинений до завершення будівельно-технічної експертизи.
Інший об’єкт — житловий комплекс на вулиці Тернопільській, 42, який сьогодні продається під брендом Your Home. Будівництво розпочалося без належного оформлення права користування земельною ділянкою. Контролюючі органи неодноразово призупиняли роботи, скасовували дозвільні документи та застосовували штрафні санкції. Однак після судових рішень будівництво відновлювали.
У 2022 році Верховний Суд дійшов висновку, що знесення будівлі є безпідставним, оскільки орган місцевого самоврядування не довів незаконність виданого дозволу на будівництво. Незважаючи на це, окремо триває кримінальне провадження щодо керівника компанії «Ірокс» Ігоря Мікічака, якому інкримінують шахрайство та самовільне зайняття земель комунальної власності.
Проблеми із землею та оформленням документів
Ще одним прикладом став житловий комплекс «Львівські ворота» на вулиці Шевченка, 418. Первинний проєкт передбачав спорудження п’ятиповерхового будинку, однак фактично було збудовано багатосекційний комплекс із десятьма поверхами.
Як зазначається у матеріалах судових справ, забудовник не мав належним чином оформлених прав на земельну ділянку та містобудівних умов. Попри це, компанія отримала документи, які дозволили завершити будівництво. Згодом міська інспекція скасувала відповідні рішення, однак суд визнав її дії незаконними через порушення процедури перевірки.
Мешканці комплексу й досі стикаються з труднощами під час оформлення права власності на квартири та створення ОСББ. Крім того, Львівська міська рада через суд домагається стягнення понад 1,3 мільйона гривень компенсації за використання земельної ділянки без належного оформлення.
Чому інвесторам варто перевіряти документи
Навколо різних об’єктів забудовника відкрито десятки судових проваджень. Частина справ роками перебуває на розгляді різних інстанцій або призупиняється через проведення експертиз. Поки остаточних судових рішень немає, компанія може продовжувати реалізацію квартир у своїх житлових комплексах.
Фахівці ринку нерухомості рекомендують потенційним покупцям ретельно перевіряти не лише дозвіл на виконання будівельних робіт. Перед укладенням договору варто переконатися, що забудовник має законні права на земельну ділянку, отримав усі необхідні містобудівні документи, не перебуває у тривалих судових спорах та зможе забезпечити оформлення права власності після введення будинку в експлуатацію.
Історія львівських житлових комплексів демонструє, що приваблива ціна нерухомості не завжди означає вигідну інвестицію. Якщо юридичні питання залишаються невирішеними, покупці можуть зіткнутися з багаторічними труднощами, які стосуються оформлення документів, користування комунікаціями та захисту своїх майнових прав.
