В Україні змінюється порядок оформлення операцій із нерухомістю. Уже восени 2026 року під час продажу квартир, будинків чи земельних ділянок нотаріуси та державні реєстратори автоматично перевірятимуть, чи внесений власник майна до Єдиного реєстру боржників. Якщо продавець перебуває в цьому переліку, укласти угоду в багатьох випадках буде неможливо.
Відповідний порядок взаємодії державних інформаційних систем затвердило Міністерство юстиції. Новий механізм покликаний зробити процедуру відчуження майна прозорішою та запобігти спробам приховати активи від примусового стягнення.
Автоматична перевірка замість ручного пошуку
Оновлені правила набудуть чинності 23 жовтня 2026 року. Із цього моменту Державний реєстр речових прав на нерухоме майно працюватиме у взаємодії з Єдиним реєстром боржників. Це означає, що під час оформлення будь-якої операції інформація про продавця перевірятиметься автоматично.
Якщо раніше нотаріус або державний реєстратор мав окремо з’ясовувати, чи є особа боржником, то після впровадження нової системи відповідні дані підтягуватимуться миттєво. Таким чином людський фактор мінімізується, а ризик проведення сумнівних угод суттєво зменшується.
Нововведення стосуватиметься не лише договорів купівлі-продажу. Аналогічний контроль застосовуватиметься й до інших юридичних дій, пов’язаних із переходом права власності на нерухомість.
Коли операцію можуть не дозволити
Головна мета змін — унеможливити ситуації, коли боржники намагаються швидко переоформити квартири, будинки або земельні ділянки на родичів чи інших осіб, щоб уникнути виконання судових рішень або інших законних вимог щодо погашення заборгованості.
Водночас законодавство передбачає винятки. Наприклад, якщо продаж нерухомості здійснюється в межах виконавчого провадження або державний чи приватний виконавець офіційно надав дозвіл на проведення відповідної операції.
Варто розуміти, що не кожна прострочена оплата автоматично стане підставою для блокування продажу. Ключове значення має саме факт внесення особи до Єдиного реєстру боржників.
Зазвичай це відбувається після відкриття виконавчого провадження на підставі судового рішення чи іншого документа, який підлягає примусовому виконанню.
До такого реєстру можуть бути внесені громадяни, які мають:
- прострочені кредитні зобов’язання;
- заборгованість зі сплати аліментів;
- несплачені податки;
- адміністративні штрафи;
- борги за житлово-комунальні послуги, якщо вони вже стягуються у примусовому порядку.
Отже, обмеження стосується не самого об’єкта нерухомості, а його власника, який має статус боржника.
Що варто врахувати продавцям і покупцям
Для потенційних покупців новий механізм має підвищити рівень безпеки під час укладення договорів. Перед реєстрацією права власності система автоматично перевірить продавця. Якщо його дані містяться в Єдиному реєстрі боржників, завершити оформлення угоди не дозволять.
Втім, юристи рекомендують не покладатися виключно на перевірку під час підписання документів. Якщо сторони вже домовилися про продаж і покупець планує передати аванс або завдаток, доцільно самостійно перевірити інформацію про продавця. Також необхідно переконатися, що на нерухомість не накладено арешт чи інші обмеження. Це допоможе уникнути ситуації, коли попередній договір уже укладено, але завершити купівлю-продаж юридично неможливо.
Продавцям, які планують найближчим часом реалізувати квартиру, будинок або земельну ділянку, також рекомендують заздалегідь перевірити свої дані в реєстрі. Якщо запис про боржника присутній, необхідно звернутися до державного чи приватного виконавця, який веде відповідне провадження, уточнити суму боргу та повністю її сплатити.
Після виконання всіх фінансових зобов’язань виконавець закриває провадження та ініціює виключення особи з Єдиного реєстру боржників. Якщо інформація не оновилася автоматично, краще вирішити це питання ще до підписання основного договору.
Окремо законодавці наголошують: внесення людини до реєстру боржників не означає автоматичної втрати житла. Заборона на продаж і процедура примусового стягнення майна — це різні юридичні механізми.
Більше того, останні законодавчі зміни посилюють захист єдиного житла боржника. Тепер примусове стягнення такого майна не допускається, якщо сума боргу не перевищує 50 мінімальних заробітних плат. Раніше цей поріг становив 20 мінімальних зарплат.
Додаткові гарантії діють і для військовослужбовців. Під час воєнного стану та протягом року після його завершення їхнє єдине житло користується посиленим правовим захистом. Водночас закон зберігає винятки для іпотечного майна та окремих категорій заборгованостей, визначених чинним законодавством.
