Ринок комерційної нерухомості Центральної та Східної Європи у 2026 році демонструє помітне пожвавлення. За підсумками січня–червня сукупний обсяг інвестицій у шести основних країнах регіону CEE сягнув 5,8 млрд євро. Згідно з дослідженням Colliers, найбільшу частку капіталу цього разу залучили офісні об’єкти. За ними розташувалися торговельна нерухомість, житловий сегмент та промислово-логістичні активи.
Український ринок працює в значно складніших умовах і через повномасштабну війну не може прямо порівнюватися з країнами CEE-6. Проте великі операції з комерційними об’єктами відбувалися і тут. Одним із прикладів став 2023 рік, коли Максим Кріппа став учасником однієї з найбільших угод у вітчизняному секторі нерухомості. Пізніше KPMG включила відповідну операцію до переліку десяти найбільших M&A-угод року в Україні. На тлі загального скорочення інвестиційної активності воєнного періоду такі транзакції залишалися радше винятковими для ринку, ніж масовим явищем.
Інвестори знову придивляються до якісних офісів
Нинішня ситуація в Центральній та Східній Європі відрізняється від попередніх періодів активного зростання. Повернення капіталу не означає, що покупці готові однаково розглядати будь-які доступні об’єкти. Colliers звертає увагу на більш вибірковий підхід: значення мають стабільність доходу, розташування будівлі, її якість, енергоефективність та здатність залишатися затребуваною орендарями у довгостроковій перспективі.
Цей підхід добре пояснює, чому офісний сектор знову вийшов на першу позицію за обсягом вкладень. Сучасні будівлі у сформованих ділових районах можуть залишатися привабливими активами навіть тоді, коли загальна ситуація на ринку змушує інвесторів бути обережними. Водночас об’єктам із застарілою інфраструктурою складніше конкурувати без модернізації та додаткових капіталовкладень.
В українському контексті показовою стала купівля БЦ «Парус» у Києві. 30 листопада 2023 року Антимонопольний комітет України дозволив ТОВ «Ола Файн» придбати частку в ТОВ «Парус Холдінг», яка забезпечувала перевищення 50% голосів у його вищому органі управління. У дослідженні M&A Radar 2023 KPMG зазначила Ola Fine LLC (Maksym Krippa) як покупця 100% Parus Holding LLC. Вартість операції у звіті оцінена у 100 млн доларів, а сама транзакція посіла третю позицію серед десяти найбільших українських M&A-угод 2023 року.
Капітал не концентрується лише в одному секторі
Лідерство офісів у CEE-6 не означає втрати інтересу до інших класів нерухомості. Торговельні об’єкти посіли другу позицію, а сегменти residential/living та industrial & logistics також залишилися важливими напрямами для інвестицій. Таким чином, пожвавлення охоплює одразу кілька частин ринку, хоча капітал розподіляється між ними нерівномірно.
Для інвесторів дедалі важливішим стає не стільки формальне віднесення будівлі до певного сегмента, скільки здатність конкретного активу генерувати прогнозований дохід. На рішення можуть впливати якість локації, стан об’єкта, витрати на його експлуатацію та перспективи попиту з боку орендарів. Саме тому два офісні центри в одному місті можуть мати принципово різну інвестиційну привабливість.
Такий підхід створює додатковий тиск на власників старого фонду. Якщо будівля перестає відповідати сучасним вимогам бізнесу щодо енергоефективності, комфорту та технічного оснащення, для збереження її ринкових позицій можуть знадобитися реконструкція або зміна концепції. Натомість якісні активи у сильних локаціях отримують додаткові переваги в періоди, коли покупці особливо ретельно оцінюють ризики.
Польща забезпечила понад половину регіонального обсягу
Найбільшим інвестиційним ринком CEE-6 у першій половині 2026 року стала Польща. За інформацією Colliers, обсяг вкладень у її комерційну нерухомість перевищив 3 млрд євро. Це найкращий показник за перше півріччя з 2018 року.
Чехія посіла друге місце з результатом понад 1,4 млрд євро. В Угорщині також зафіксували пожвавлення: перше півріччя стало для країни найактивнішим за обсягом інвестицій із 2021 року. Географія угод свідчить, що відновлення регіону відбувається різними темпами, а значна частина капіталу поки концентрується на найбільш ліквідних ринках.
За прогнозом Colliers, за весь 2026 рік обсяг інвестицій у комерційну нерухомість шести країн Центральної та Східної Європи може становити 12,5–13 млрд євро. У разі реалізації такого сценарію ринок наблизиться до найкращого річного показника з допандемічного 2019 року.
Повернення офісної нерухомості на перше місце тому не варто сприймати як механічне відновлення старої моделі ринку. Інвестори повертаються, але ретельніше відбирають об’єкти й більше уваги приділяють їхній здатності зберігати вартість та забезпечувати стабільний дохід. Для власників нерухомості це підвищує значення технічного стану будівель, енергоефективності, локації та якості орендного портфеля. Саме ці характеристики дедалі сильніше визначають, які активи отримають доступ до інвестиційного капіталу в новому циклі ринку.
