Український ринок оренди житла готується до суттєвих змін. У центрі реформи — офіційне оформлення відносин між власником квартири та орендарем, цифровізація договорів і новий підхід до оподаткування доходів від здавання нерухомості. Водночас частина нововведень ще не діє: податкові зміни парламент уже підтримав, але вони розраховані на 2027 рік.
Про нові правила для ринку оренди пише The Page. За інформацією видання, реформа передбачає електронну реєстрацію договорів і посилення контролю за доходами орендодавців. При цьому метою змін називають не лише збільшення податкових надходжень, а й створення зрозуміліших правил для обох сторін договору.
Сьогодні значна частина українського ринку оренди працює без офіційних договорів і декларування доходів. Влада розраховує, що поєднання цифрового обліку зі зменшенням податкового навантаження зробить легальну здачу квартир більш привабливою для власників. Олена Шуляк раніше пояснювала, що високі ставки були однією з причин, через які орендодавці уникали офіційного оформлення.
Договори оренди переводять у цифровий формат
Одним із ключових напрямів реформи має стати електронний облік договорів найму житла. За правилами, які описує The Page, інформацію про новий договір потрібно буде подавати до державного електронного реєстру протягом 10 робочих днів після його укладення. Для раніше підписаних угод передбачається перехідний строк — 30 календарних днів після набрання відповідними правилами чинності.
Для орендаря офіційний договір має стати не просто формальністю. Зареєстрований документ зможе підтверджувати фактичні витрати на житло та бути підставою для звернення по окремі види державної підтримки, зокрема житлову субсидію.
Для власника квартири офіційне оформлення також змінює правила гри. З одного боку, дохід від оренди стає видимим для держави й має декларуватися. З іншого — у разі конфлікту з орендарем сторони отримують документ, який фіксує строк проживання, розмір оплати, порядок внесення комунальних платежів, заставу та умови дострокового розірвання угоди.
Окремою частиною житлової реформи є розвиток соціальної оренди. Йдеться про створення фондів житла, яке залишатиметься у власності громад і не підлягатиме приватизації. Для окремих категорій людей розмір допомоги на оренду може залежати від доходів родини та покривати значну частину витрат.
На практиці це означає поступовий перехід від моделі, коли житлова підтримка переважно пов’язана з правом власності, до системи, де держава або громада може допомагати людині оплачувати саме проживання. Такий підхід особливо важливий для ВПО, ветеранів, родин із невисокими доходами та людей, які роками не можуть придбати власну квартиру.
Водночас власникам житла варто уважно стежити за фактичною датою набрання чинності новими вимогами. Інформаційні повідомлення про реформу не слід плутати з уже чинними нормами: різні частини змін можуть запускатися в різний час, а податковий законопроєкт №15111-д станом на останнє оновлення офіційної картки Верховної Ради був переданий на підпис президенту.
Податки мають знизитися, але не раніше 2027 року
Найпомітніша для власників квартир зміна стосується податкового навантаження. Верховна Рада 9 червня 2026 року підтримала в цілому законопроєкт №15111-д, який, серед іншого, містить нові правила оподаткування доходів фізичних осіб від здавання нерухомості.
Передбачено зменшення ставки ПДФО з 18% до 5%. Разом із військовим збором у розмірі 5% загальне навантаження на дохід від оренди має становити 10% замість нинішніх 23%. Запуск цього режиму запланований із 1 січня 2027 року.
Для звичайного власника квартири різниця може бути відчутною. Наприклад, за офіційного доходу від оренди 20 тис. грн на місяць нинішнє сукупне навантаження у 23% дорівнює 4,6 тис. грн, тоді як за ставкою 10% сума становила б 2 тис. грн. Саме на такий економічний стимул розраховують прихильники детінізації ринку.
Нові правила також передбачають річне декларування доходу від оренди. Водночас до моменту фактичного набрання змінами чинності діють поточні податкові правила.
Не варто ігнорувати й відповідальність за неподання декларації. The Page нагадує, що за порушення строків подання податкової звітності передбачено штраф 340 грн, а за повторне аналогічне порушення протягом року — 1020 грн.
Важливий наслідок реформи полягає в тому, що держава намагається змінити сам принцип боротьби з нелегальною орендою. Раніше власник квартири мав сильну фінансову мотивацію залишатися в тіні через високе податкове навантаження. Тепер ставка робиться на іншу модель: нижчий податок, простіше декларування та цифровий контроль.
Для орендарів офіційний ринок може дати більше захисту у конфліктах щодо застави, виселення, раптового підвищення ціни чи оплати комунальних послуг. Для власників — можливість законно отримувати дохід без втрати майже чверті орендної плати на податках. Але результат реформи залежатиме від того, наскільки простими будуть реєстрація договору, подання декларації та сама взаємодія з державними сервісами.
